Lange fühlt sich die St. Joseph-Stiftung ihrem Auftrag verpflichtet, „an möglichst vielen Orten der Erzdiözese Bamberg“ Miethäuser und Eigenheime zu errichten. So entsteht Wohnraum auf dem Land und in kleineren, abgelegenen Orten, mancherorts gibt es nur zwei oder drei Häuser mit wenigen Wohnungen. In den 1980er Jahren verlassen aber viele Menschen ihre Dörfer im nördlichen und östlichen Franken und nahe der Grenze zur DDR, sie ziehen in die Städte oder deren Einzugsgebiete. Die Hoffnung, dass sich das nach der Wende und Wiedervereinigung ändert, erfüllt sich nicht.
Soll die St. Joseph-Stiftung nun an Mietobjekten auf dem Land festhalten, für die es auf Dauer keine Nachfrage mehr gibt? Die Kosten für Sanierungen und für den Unterhalt steigen. Das Bauträgergeschäft spielt in dieser Region ohnehin keine Rolle, da kaum Bedarf an Eigentumswohnungen besteht.
1995 kommt es zu einem grundlegenden Kurswechsel. Die Stiftung startet das Projekt „Regio 2005“ und beginnt, viele Immobilien in der Peripherie zu verkaufen, rund die Hälfte des Bestands. In einigen Fällen werden Mieter zu Käufern, viele Häuser werden von Kommunen oder lokalen Wohnungsbauunternehmen übernommen. Die Joseph-Stiftung konzentriert sich auf die Städte und Wachstumsregionen Bamberg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Ansbach, Bayreuth, Regensburg und Dresden sowie einige weitere Städte und Regionen in der Umgebung. Von den ehemals 60 bis 70 Standorten bleiben 12 bis 15 Städte und Regionen übrig. Die radikale Entscheidung erweist sich als richtig: Obwohl der Bestand geschrumpft ist, hat sich die Qualität gehalten, die Wohnfläche ist insgesamt nur wenig kleiner geworden.
